Оценка стоимости земельного участка – методы, пример документы

Оценка стоимости земельного участка - методы, пример документы

Поскольку земля – исчерпаемый ресурс, она находится под строгим контролем. Для этого используют оценку земельного участка с целью определить рыночную стоимость объекта. Этот процесс имеет свои особенности, которые стоит изучить.

Законодательное регулирование вопроса

В России законодательное регулирование вопросов эксплуатации земель находится на начальной стадии. Нормативные документы, принятые законодательством, устанавливает все общие принципы и понятия в оценке стоимости земли, что имеет положительное влияние на ситуацию в целом.

В системе нормативных актов существует 4 уровня:

  • Оценка стоимости земельного участка - методы, пример документызаконы федерального значения;
  • постановления правительства РФ (постановления о стандартных оценках, правила организации и проведения продажи земли, постановления об определении нормативной цены земли, правила проведения кадастровой оценки земельного объекта и т.д.)
  • ведомственные нормативные акты (документы министерств и ведомств, которые имеют лицензию на проведение процедуры определения стоимости земельного объекта и его природных особенностей; к ним относятся различные рекомендации по порядку и процедуре определения необходимых значений, связанных с землёй);
  • нормативные акты субъектов РФ (документы, регулирующие процедуру определения земельных стоимостных показателей).

Назначение и способы осуществления

Оценивание предназначено для определения цены чего-либо. Соответственно, оценка участка земли – это процесс определения стоимости земельного объекта на рынке. Многие сталкивались с продажей, покупкой, арендой земли, поскольку она является очень мультифункциональной для ведения собственного бизнеса.

Часто оценка используется для определения кредитоспособности заёмщика (при оформлении ипотеки), при вступлении в наследство, для привлечения инвестиций, при разделе имущества, для бухгалтерского учёта и т.д.

Выделяют три вида оценки земель:

  • Денежная. Используется при определении ставки налога на землю, при заключении договоров; в свою очередь, существует два типа денежной оценки: нормативная и денежная;
  • Экономическая. Используется для определения пригодности земли для выращивания определённой культуры, при анализе наиболее рационального использования земли; учитывается при проведении нормативной оценки объекта;
  • Бонитировка почв. Входит в состав земельного кадастра, является основой экономической оценки в сфере сельского хозяйства; используется для определения пригодности почв, а также для прогнозирования потерь в сельском и лесном хозяйствах.

Существует три разновидности стоимости земельного объекта: рыночная, кадастровая и нормативная.

Рыночная стоимость – наиболее возможная цена, по которой оценочный объект может презентоваться на открытом рынке. При этом две стороны сделки владеют всей необходимой информацией и чрезвычайные обстоятельства не влияют на цену.

Если при оценке не установлен определённый вид стоимости объекта, то устанавливается рыночная цена.

Кадастровая цена применяется в целях налогообложения. Этот вид стоимости устанавливается в процентах от рыночной.

Нормативная – начальная, фиксированная стоимость, установленная государством в собственных интересах. Применяется при выкупе земли в частную собственность, при вступлении в наследство или при его передаче и т.д. Нормативная стоимость устанавливается ежегодно правительством РФ.

Оценка стоимости земельного участка - методы, пример документы

Существующие методы и критерии

Кадастровая оценка земельных участков проводится Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости, его региональными органами, организациями и предприятиями, находящимися под их управлением. Работать в этой сфере имеют право лица, имеющие лицензию на проведение оценки.

Существуют методы оценки земли, которые делятся на 2 подхода:

  • Оценка стоимости земельного участка - методы, пример документыдоходный;
  • сравнительный.

Доходный подход включает в себя методы

  • предполагаемого использования;
  • капитализации земельной ренты;
  • метод остатка.

Метод предполагаемого использования используется для определения стоимости объектов (застроенных и незастроенных) с целью получения дохода за счёт застройки участка улучшениями.

Метод капитализации земельной ренты применяется для оценки объектов с целью получить земельную ренту. Подвергаться оценке могут как застроенные, так и незастроенные участки.

Для того чтобы использовать этот метод, нужно подвергнуть обработке сведения о ставках на аренду земли и установить их стоимость в качестве дохода от аренды.

Размер платы за аренду определяется месторасположением объекта, его размером, функцией, формой, наличием коммуникации, доступностью транспортных средств, видом землеиспользования.

Метод остатка применяется для оценки земельных объектов, даёт возможность получать доход. Также, как и в методе капитализации, оцениваться могут и застроенные, и незастроенные участки.

Для применения этого метода, первым делом, нужно определить стоимость земельного участока, который можно улучшить с целью получения прибыли.

Далее доход капитализируется путём установления дохода с объекта и строений.

Сравнительный подход включает в себя методы

  • выделения;
  • распределения;
  • сравнения продаж.

Метод выделения используется для оценки земельных участков для определения соответствия улучшений земель с их наиболее выгодным и эффективным использованием. Этот метод подходит исключительно для застроенных объектов.

Метод распределения применяется для оценки земельных участков с целью установить соотношения между стоимостью земли и зданий, застроенных на ней. Используется для застроенных объектов.

Наиболее подходит для новостроек, так как они должны соответствовать эффективному и рациональному использованию земли. Для использования метода распределения нужно иметь сведения соотношения цены участка с возведёнными на нём строениями.

Однако результат будет неточным.

Метод сравнения продаж используется для сравнения цен аналогичных земель. Является одним из наиболее простых и эффективных. Даёт достаточно точные показатели на рынке.

Однако для российского рынка, который не является информационно-открытым, упомянутый метод не подходит.

На его использование влияет ситуация на рынке, местонахождение объекта, рельеф местности, свойства почв, варианты применения, право собственности и т.д.

Оценка стоимости земельного участка - методы, пример документыКритерии оценивания земель:

  • месторасположение участка;
  • наличие коммуникаций и возможность их подключения при отсутствии;
  • транспортная доступность к земельному участку;
  • цель использования и возможность изменения его назначения;
  • данные геологических и геодезических исследований.

Порядок проведения процедуры

Изначально составляется договор. Для этого нужно указывать, с какой целью будет использоваться участок, вариант собственности, является ли он застроенным и т.д. После проведения этой процедуры назначается дата выполнения работы, то есть время, в которое будет проведён осмотр.

Перед ним необходимо собрать все документы, а именно характеристики, описание земли, её свойств, наличие каких-либо полезных ископаемых. Далее объект просматривается, после чего снова собирается документация по результатам проведённой процедуры и устанавливается вариант оценки (рыночная, кадастровая, нормативная).

Весь процесс закрепляет отчёт по оценке земельного объекта.

Обратите внимание

Документы, необходимые для оценки, могут слегка отличаться в зависимости от типа объекта, будь-то земельный участок, жилой дом или квартира (комната).

Документы, необходимые для экспертного оценивания земельного участка:

  • Оценка стоимости земельного участка - методы, пример документыдокумент, подтверждающий право на владение (собственность, аренда);
  • копия паспорта владельца.

Список бумаг, необходимых для оценивания жилого дома:

  • документ, подтверждающий право на владение (собственность, аренда);
  • копии:
    • удостоверения личности владельца;
    • технического паспорта БТИ на жилой дом;
    • государственного акта на земельный участок.

Для определения стоимости квартиры (комнаты) потребуются:

  • документ, подтверждающий право на владение (собственность, аренда);
  • удостоверение личности владельца;
  • копия технического паспорта БТИ.

Цены за проведение оценки объекта колеблются в зависимости от населённого пункта, организации, занимающейся этим и т.д. В среднем сумма может составлять:

  • 4000 руб. для участка с домом;
  • 3000 руб. для жилого строения;
  • 2500 руб – участка.

О правилах и нюансах проведения рассмотренной процедуры смотрите в следующем видеосюжете:

Источник: http://PropertyHelp.ru/zemlya-dacha/arenda-zemli/metody-i-poryadok-ocenki.html

Оценка стоимости земельного участка: понятие, методы, отчет

Оценка существующих объектов недвижимости необходима, в первую очередь, для определения ее стоимости, в том числе для определения той суммы, которую придется потратить для приобретения того или иного объекта. Не являются исключением и земельные участки, стоимость которых устанавливается по нескольким параметрам.

Для того, чтобы данные, полученные в ходе проведения оценки, были максимально полными, необходимо использовать несколько методов для установления итоговой стоимости участка.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

  • Москва: +7 (499) 110-33-98.
  • Санкт-Петербург: +7 (812) 407-22-74.

Понятие оценки

Оценка – это комплекс специальных мероприятий, направленных на установление итоговой стоимости земельного участка. Оценка может проводиться как с экономической, так и с кадастровой точки зрения.

Этот показатель необходим для того, чтобы не только определить уровень затрат, который необходим для приобретения того или иного участка, но также и для того, чтобы определить сумму денежных средств, которые придется вложить для получения из конкретного земельного участка прибыли после его приобретения.

Оценка может проводиться только специалистами, владеющими всеми современными методами проведения такой оценки, а также имеющими специальную аккредитацию на проведение оценочных действий различными методами.

Подтверждение такой аккредитации выдается в виде специальной лицензии по итогам прохождения всего комплекса обучающих курсов.

Нормативная база оценки

Регулирование всех вопросов, связанных с осуществлением проведения оценки тех или иных земельных участков, независимо от того, о каком выбранном способе оценки идет речь, находится в ведении нормативных актов четырех уровней:

Оценка стоимости земельного участка - методы, пример документы

  • федерального уровня, к которым относятся различные федеральные законы, а также принятые на этом уровне постановления Правительства Российской Федерации и профильных министерств;
  • региональные нормативные акты, которые касаются, в первую очередь, создания оценочных организаций, а также установления основных показателей, на основании которых производится оценка земельных участков на территории конкретного региона;
  • ведомственные нормативные акты, которыми утверждается порядок оценки того или иного земельного участка, а также определяется, каким образом результаты такой оценки должны учитываться;
  • нормативные акты внутреннего пользования оценочных организаций (к ним, как правило, относятся различные методические рекомендации, направленные на формирование внутренней процедуры проведения оценки земельных участков, а также на определение основных методов для осуществления такой оценки).

Все нижестоящие уровни нормативных актов не должны противоречить первому уровню, сформированному на основе действующего федерального законодательства.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

  • Москва: +7 (499) 110-33-98.
  • Санкт-Петербург: +7 (812) 407-22-74.

Актуальность оценки

Понятие актуальности земельной оценки играет ключевую роль в ее проведении, так как именно этот показатель отражает необходимость проведения новых работ по оценке того или иного земельного участка.

Актуальность оценки земельного участка – это специальный показатель, который характерен для результатов проведения такой процедуры для всех видов оценки, которая предусмотрена действующими нормативными актами.

Если результаты оценки признаны актуальными, проведение повторной процедуры не потребуется. В то же время, если по каким-то причинам, например, из-за изменения экологического состояния конкретного участка, его стоимость могла упасть, потребуется проведение новой процедуры.

Виды оценки

На сегодняшний день в Российской Федерации применяются пять основных видов оценки земель, которые применяются в зависимости от того, какой результат необходимо получить в конце:

Оценка стоимости земельного участка - методы, пример документы

  • Агроэкологическая оценка – это процедура, во время которой происходит установление фактического состояния конкретного участка и его соответствие требованиям, которые сформулированы селекционерами при создании тех или иных сельскохозяйственных культур. Данная оценка используется в случаях, когда необходимо определить, произошли ли с конкретным земельным участком изменения относительно его состояния. Проводится такая оценка путем первичного определения состояния земельного участка и выявления соответствия или несоответствия его состояния предъявляемым требованиям (требования, которым участок должен соответствовать, просчитываются на основании сформулированных положений производителей посадочного материала определенных сельскохозяйственных культур).
  • Экономическая оценка. Данный метод оценки применяется в тех случаях, когда необходимо установить рыночную или выкупную стоимость конкретного земельного участка. Она проводится путем анализа имеющейся информации о состоянии участка, его расположении, а также иных факторов, которые могут оказать существенное влияние на определение итоговой стоимости конкретного земельного участка.
  • Эколого-экономическая оценка – специальный метод, который используется для того, чтобы определить фактическое состояние земельного участка и определить тот уровень денежных средств, которые предстоит вложить в конкретный земельный участок для приведения его в состояние, пригодное для использования в соответствии с первично установленным видом разрешенного использования. Проводится такая оценка в два этапа, первым из которых является установление фактического состояния земельного участка, в том числе оценка нанесенного ему ущерба от неправильной эксплуатации, а на втором этапе просчитывается общая стоимость всех восстановительных мероприятий, которые если не смогут вернуть его в первозданное состояние, то хотя бы помогут облегчить ситуацию и установить новый, но приближенный к ранее определенному виду разрешенного использования.
  • Кадастровая оценка. Данный метод оценки используется государством для определения той минимальной стоимости земельного участка, по которой он может быть реализован (по общему правилу, установленному Земельным Кодексом Российской Федерации, получить землю от государства можно на основании конкурсных процедур или на основании преимущественного выкупа, при этом при организации последнего стоимость участка не может превышать трех процентов от определенной ранее кадастровой стоимости). Кроме того, от суммы кадастровой стоимости земельного участка рассчитывается и сумма земельного налога на все существующие на территории Российской Федерации земельные участки, которые оформлены в пользование или собственность с подписанием соответствующих документов.
  • Экспертная оценка. Любая оценка, проводимая на территории Российской Федерации, понимается только как проводимая специалистами-экспертами в данной области. То есть это понятие является общим. Однако на сегодняшний день под экспертной оценкой понимается, в первую очередь, такая оценка, которая проводится только при необходимости установления стоимости конкретного земельного участка, а также нанесенного ему ущерба. Используются результаты такой оценки при рассмотрении дел административного и уголовного характера, составом правонарушения или преступления в которых является нанесение ущерба окружающей среде, в том числе и земельным участкам. При проведении такой оценки используются различные методы, а сама она является комплексной процедурой, в ходе осуществления которой анализируется целый ряд факторов, установленных экспертом в каждом конкретном случае.
Читайте также:  Модерация в яндекс директ и google adwords: как пройти, время модерации

Все результаты проведенной оценки оформляются в виде специального документа – отчета.

Отчет

Данный документ подготавливается тем специалистом, который такую процедуру проводил. Другим вариантом подготовки может быть итоговое сведение всех полученных данных по результатам проведенной процедуры руководителем уполномоченного органа или специальной оценочной организации. В этом случае он несет ответственность лично за достоверность отраженных сведений.

В отчете о проведенной оценке должны содержаться следующие данные:

Оценка стоимости земельного участка - методы, пример документы

  • информация об организации, которая осуществляла проведение оценочных действий;
  • перечень лиц, проводивших оценку и составлявших данный отчет, а также ответственных за содержание сведений в нем;
  • цели проводимой оценки;
  • основные методы оценки с кратким их описанием;
  • параметры, использованные для получения конечного результата;
  • данные о полученных расчетах;
  • итоговые результаты и выводы оценщика или эксперта.

Скачать образец отчета о проведенной оценке можно здесь.

Стоимость проводимой оценки колеблется в зависимости от того, для каких целей она проводится, а также в зависимости от региона и на сегодняшний день находится в диапазоне от 8 000 до 25 000 рублей за один оцениваемый участок.

Оценка земельного участка – это комплекс экономических, агроэкологических и других мероприятий, направленных на определение итоговой стоимости того или иного земельного участка. На сегодняшний день существует большое количество видов оценки, каждая из которых имеет свою конечную цель.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, звоните по телефонам:

  • Москва: +7 (499) 110-33-98.
  • Санкт-Петербург: +7 (812) 407-22-74.

Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!

Источник: https://zakonometr.ru/zemlja/dokumenty/uchastok/stoimost-i-ocenka/metody.html

Как сделать оценку дома и земельного участка: методы, стоимость, документы | Правоведус

Оценка стоимости земельного участка - методы, пример документы Процедура оценки объекта недвижимого имущества является обязательной составляющей частью при оформлении договора купли-продажи квартиры или дома, в том числе, когда речь идет об ипотечном кредитовании. В нижеприведенной статье мы расскажем о том, как проходит оценка дома с земельным участком, цена услуги, кто имеет право на ее проведение.

В реалии рыночная стоимость дома и земельного участка в большинстве случаев определяется сторонами сделки, то есть продавец назначает сумму на свой объект и при достижении соглашения с покупателем оформляется договор купли-продажи. Однако, в соответствии с законами юрисдикции, оценка недвижимого имущества представляет собой официальный процесс установления рыночной стоимости объекта, и в ряде случаев является обязательным условием для совершения следующих действий:

  • для расчета размера налога на прибыль, полученную от продажи дома и земельного участка (уплачивается продавцом);
  • для определения суммы отчислений в ПФР и размера госпошлины (обязательные платежи, которые уплачиваются в результате совершения сделок, связанных с переходом прав на объект недвижимого имущества);
  • для расчета суммы ипотеки, размер которой будет составлять не более 80% от экспертной оценки залогового имущества;
  • для расчета взноса в уставной капитал юридического лица (учредители вправе делать взносы как в денежной форме, так и посредством передачи недвижимого имущества);
  • с целью установления стоимости дома или земельного участка, являющихся объектом залога, попадающего под арест имущества должника, а также, для решения имущественных споров, связанных разделом имущества между супругами.

Кто имеет право проводить оценку дома и земельного участка? Какова стоимость услуги?

Официальным правом проведения оценки объектов наделены независимые эксперты – лица, имеющие соответствующую лицензию, разрешающую ведение данного вида деятельности, состоящие в соответствующей СРО и имеющие полис страхования гражданской ответственности на сумму не менее 300 тысяч рублей.

Как показывает практика, собственники объектов недвижимости выбирают оценщика самостоятельно, с учетом стоимости услуг, репутации специалиста и других критериев.

Однако, многие банковские организации, оформляя ипотечное кредитование, направляют заемщиков к определенным экспертам, сотрудничающим с конкретными СРО, которые взаимодействуют с финансовыми организациями, позволяя не сомневаться в объективности проведенной оценки имущества.

Стоимость услуг независимого оценщика рассчитывается индивидуально, на основании рекомендаций СРО и в зависимости от удаленности объекта от города (если это оценка загородной недвижимости).

Как проходит процедура оценки дома с земельным участком?

Процесс оценки недвижимого имущества включает в себя несколько этапов. В первую очередь, собственник объекта недвижимости оговаривает все условия сотрудничества с экспертом, в частности, устанавливаются сроки выполнения заказа и стоимость услуги.

В случае соглашения между владельцем и экспертом заключается договор об оказании услуг, который должен содержать в себе вид оценки, цели и задачи ее проведения, а также сроки выполнения.

Важно

После заключения договора собственник передает пакет документов на недвижимое имущество независимому эксперту, с которым договаривается о дате приезда на объект для оценки.

В ходе оценки недвижимого имущества независимый оценщик делает фотографии, идентифицирующие объект, производит проверку дома на предмет отсутствия незаконных планировок. Оценка дома и земельного участка производится экспертом комплексно на основе определенных методик:

  • Аналоговый метод. Представляет собой анализ на сравнение цен сделок в течение текущего года, по результатам которого определяется стоимость настоящей сделки. Как правило, такой метод используется для оценки домов, расположенных в границах крупных населенных пунктов. Учитывается наличие подведенных инженерно-коммуникационных сетей, подъездных путей и другие факторы.
  • Затратный метод. Основная отличительная особенность данного метода – оценка всех затрат, произведенных в результате проведения работ по строительству или реконструкции объекта. Затратный метод преимущественно применим для оценки новых загородных домов, возведенных на территории коттеджных поселков.
  • Доходный метод. Чаще всего применяется для оценки квартир и объектов коммерческой недвижимости, рыночную стоимость которых можно спрогнозировать максимально точно, оценив прибыльность инвестирования, в том числе с банковских депозитов.

При оценке дома и земельного участка учитываются такие детали, как:

  • месторасположения объекта (в частности, населенный пункт, наличие инфраструктуры, транспортная доступность, удаленность от торгово-промышленных объектов);
  • состояние дома (год постройки, этажность, материалы и состояние стен и перекрытий, технические особенности строения, наличие и состояние коммуникационных сетей, тип планировки, наличие видимых дефектов); 
  • наличие обременения на дом и землю.

Важно! В случае, если продаваемый объект недвижимости ранее приобретался по ипотеке и долг за него полностью погашен, продавцу необходимо снять с него обременение и получить новую выписку в ЕГРП.

В результате проведения оценочной процедуры, объекту присваивается оценка общего состояния, как: 

  • отличное 
  • хорошее 
  • удовлетворительное 
  • неудовлетворительное
  • непригодное

Срок действия оценочной экспертизы для объектов, приобретаемых в ипотеку, составляет 6 месяцев. В случае, если в ипотеку приобретается дом с земельным участком, необходимо также провести анализ рыночной стоимости земельного надела, для чего экспертом также используется комплексный метод оценки. Стоит отметить, что специалисты применяют два вида оценки земельного участка:

  • для определения реальной рыночной стоимости земли при операциях, связанных с получением дохода, в частности при оформлении договора купли-продажи; 
  • для определения суммы земельного налога, а также госпошлины, которая уплачивается при переходе имущественных прав вследствие наследования или дарения.

Какие документы необходимо предоставить для оценки дома и земельного участка?

Пакет документов, который необходимо предоставить оценщику, включает в себя:   

  • копия паспорта и свидетельства ИНН владельца объекта недвижимости (продавца);
  • оригинал кадастрового паспорта и плана земельного участка (если есть в наличии);
  • документ, подтверждающий право собственности на объект недвижимости (договор купли-продажи, договор дарения, договор покупки дома на аукционе, свидетельство о праве наследования и другие).

Отчет об оценке дома и земельного участка

В соответствии с требованиями оценочного законодательства отчет об оценке дома и земельного участка оформляется в письменном виде, все страницы нумеруются, сшиваются, заверяются печатью и подписью уполномоченного представителя компании-оценщика. Общее количество страниц в отчете, как правило, составляет порядка 30, которые включают в себя:

  1. Общие сведения об оценщике и заказчике.
  2. Информация о методах оценки.
  3. Сведения об анализируемом объекте.
  4. Исследование рынка недвижимости. 
  5. Определение рыночной и ликвидационной стоимости.
  6. Приложения (правоустанавливающие акты).

Отчет об оценке дома и земельного участка для банковской организации, в случае оформления ипотечного кредита, включает в себя:

  • документы на объект недвижимого имущества;
  • фотографии, сделанные в процессе осмотра имущества; 
  • рыночная стоимость объекта;
  • ликвидационная цена, по которой банк сможет реализовать квартиру в случае невыполнения заемщиком финансовых обязательств.
Читайте также:  Кафе в жилом доме: можно ли открыть, закон и пошаговая инструкция

В случае, если заемщик самостоятельно нашел оценщика, к отчету для банка дополнительно прилагаются: документ о членстве оценщика в СРО, полис о страховании гражданской ответственности, диплом о получении образования в области оценки (лицензия).

Важно! Ознакомиться с готовым оценочным отчетом необходимо в офисе независимой компании для разрешения всех вопросов.

На что влияет оценочная стоимость

Оценочная стоимость объекта недвижимости имеет прямое отношение к применению определенных условий кредитования, в частности, она может повлиять на сумму ипотечного кредита, максимальный срок предоставления ипотеки и размер процентной ставки. В случае, если реальная стоимость, согласно оценке, окажется ниже рыночной, заемщик, скорее всего, не сможет получить сумму, на которую рассчитывал. Однако, в данной ситуации можно попробовать поступить следующим образом:

  • выставить требование о проведении повторной оценки;
  • сделать повторную экспертную оценку в другой компании (но это повлечет за собой дополнительные расходы); 
  • предоставить кредитной организации дополнительное обеспечение;
  • оформить на недостающую сумму потребительский кредит.

Срок оценки и составление отчета на объект недвижимого имущества, приобретаемого в ипотеку, составляет 3-5 рабочих дней.

Источник: https://pravovedus.ru/practical-law/land/kak-sdelat-otsenku-doma-i-zemelnogo-uchastka-metodyi-stoimost-dokumentyi/

Какие нужны документы для оценки земли

  • cтоимость экспертизы
  • от 10 000
  • Заказать

Точная стоимость зависит от конкретного случая. Оставьте заявку или уточняйте по телефону.

На практике оценка земельных участков проводится зачастую для оформления залога, оформления наследства или для раздела имущества. В областных центрах, где высокоразвит рынок объектов недвижимого имущества, экспертиза оценки земли занимает не более трех дней.

Необходимые документы для оценки земли такие же, как и при оценке различных строительных сооружений, т.е. правоустанавливающие и технические. Другими словами, Вам необходимо иметь при себе свидетельство о собственности, а также кадастровый план и технический паспорт.

Однако не все так просто…

В нашей современной жизни оценка земли необходима для определения различных прав на земельный участок. К примеру, сейчас по действующему законодательству нужно оценить участок на право аренды или на право собственности, чтобы его бессрочно отдать в пользование, поэтому какие документы для оценки земли необходимо иметь — важно знать каждому.

Но для начала отметим, что оценка земли среди всех экспертиз по оценкам недвижимости стоит на втором месте. И особо эта процедура не сильно отличается от других видов оценки недвижимости, поэтому и пакет документов для оценки земельного участка такой же.

Исключением является лишь то, что земля как объект оценки не стареет и не изнашивается, поэтому не подлежит индексированию для удешевления. На её удешевление могут повлиять лишь форс-мажорные обстоятельства: экологические катастрофы, эрозии почв и т.д.

По функциональным назначениям экспертиза оценки земли различается по видам самой земли, т.е. городскую, лесную, земли особо охраняемых территорий и земли сельскохозяйственного назначения, а также оценку земельных паев и долей, находящихся в кооперативах и товариществах, ГСК и ЖСК, оценку права аренды земли и оценку права пользования землей.

Совет

Самые популярные экспертизы в нынешнее время — оценка сельскохозяйственных земель, лесных угодий и стоимость аренды земельного участка. Заметим, что пакет документов для оценки земли всех перечисленных видов примерно одинаковый.

Однако, у каждого физического или юридического лица свои цели проведения оценки земли и сбора соответствующих документов, например, от совершения сделки купли-продажи участка, сдачи его в аренду до выставления земли в качестве залога, наследования или вложения инвестиций в этот ресурс.

Поэтому в зависимости от цели оценки земли определяются соответствующие задачи: определить рыночную стоимость участка, арендную, залоговую или инвестиционную стоимости.

И таким образом цели и задачи могут повлиять на количество необходимых документов для оценки земли.

Поскольку оценка стоимости земли должна осуществляться с учетом всех аспектов: её целевого назначения, способов землепользования, наличия коммуникаций, условий эксплуатации, расположения, поведения рынка недвижимости, и многого другого.

И только после определения цели оценки земли заказчик представляет все необходимые документы для оценки земли. В частности, копии правоустанавливающих документов на объект оценки и данные заказчика, т.е. его паспортные данные или реквизиты.

Перечень правоустанавливающих документов состоит из договора аренды, если земля принадлежит на правах аренды, свидетельство о собственности (о государственной регистрации права).

Кроме этого, необходимо предоставить копии документов о границах участка, например, копии геодезического плана или карты, все имеющиеся сведения об обременении, справку на земельный участок от земельного кадастра, кадастровый план участка (соответствующих образцов), разрешение на использование земли и сервитуты. Помимо этого может потребоваться информация финансового плана, например: балансовая стоимость, арендная плата и т.д.

Так пакет документов для оценки земельного участка, например дачного, состоит из:

Обратите внимание

1) документов, которые удостоверяют Ваше право владельца на использование конкретного участка. Например, договор аренды или любой документ, подтверждающий право собственности.

2) документов, подтверждающих границы участка. Например, копии карты участка земли или копия геодезического плана со всеми необходимыми описаниями и обозначениями.

3) документов, подтверждающих данные об имеющихся обременениях, т.е. всевозможные арендаторы, контракты, залоговые или долговые обязательства правовые оговорки, соглашения, отдельные условия по налогообложения и т.д.

Оценка стоимости земельного участка - методы, пример документы

Как видим, земля – это ресурс, с которым связана деятельность человека, выступающий полноправным объектом в товарно-денежных отношениях, поэтому сбор документов для оценки земли — непростая задача.

Но, обратившись в НП «Федерация Судебных Экспертов» за данной услугой, Вы получите грамотное и полное заключение, учитывающее все необходимые аспекты по вопросу оценки земли, а также помощь в сборе всех необходимых документов.

Данная организация – это исследовательский центр экспертиз, со своими представительствами и лабораториями во всех регионах РФ.

Её главная задача — защита прав физических и юридических лиц в урегулировании споров, в процессе досудебного и судебного судопроизводства, проведением независимых, обоснованных и объективных исследований в кротчайшие сроки.

Специалисты НП «Федерация Судебных Экспертов» — это коллектив специалистов высокого уровня, практикующихся в научно-исследовательской сфере и постоянно подтверждающих свою профессиональную компетентность.

Хотелось бы добавить, что НП «Федерация Судебных Экспертов» предлагает широкий спектр экспертиз, не только связанных с оценкой земли, в частности: автотехнические, геммологические, документарные, инженерно-технологические, медицинские, сельскохозяйственные, товаречоведческие, химические, экспертизы бытовой техники и приборов, экспертизы оружия и многие другие, с полным перечнем которых Вы сможете ознакомиться на сайте организации.

Подводя итог, если Вы столкнулись с проблемой по сбору документов для оценки земли, то обратитесь в НП «Федерация Судебных Экспертов», где специалисты, знающие свое дело оперативно и всесторонне помогут Вам. А Вы в свою очередь не только эффективно решите все свои вопросы, но и сбережете свои время и деньги.

Возможно Вам будет интересна статья на тему: «Строительная экспертиза» в Москве и Регионах.

Цены

Земельные участки: Стоимость, руб./ 1 сотка:
Оценка земель городского назначения 750, но не менее 10 000
Оценка сельхозугодий 37,50 но не менее 20 000
Оценка лесных угодий 75, но не менее 20 000
Оценка земель иного назначения 225, но не менее 20 000

ПРИМЕЧАНИЕ:

Цена услуг по оценке земельных участков указана с учетом налогов. Транспортные расходы оплачиваются отдельно.

Источник: http://sud-expertiza.ru/kakie-nuzhny-dokumenty-dlya-ocenki-zemli/

Оценка рыночной стоимости земельного участка 2019 – основные методы

Рыночная стоимость какого-либо объекта недвижимости представляет собой наиболее вероятную цену, по которой он будет продан в условиях свободной конкуренции.

Оценка рыночной стоимости может потребоваться для разных объектов недвижимости, например, квартир, домов, и, конечно же, участков земли.

Собственники не всегда понимают, как правильно выставить цену земельного надела при продаже. Важно, чтобы она удовлетворяла и покупателя, и продавца.

Что это такое?

Рыночная стоимость объекта ‒ это цена, определенная под влиянием особенностей рынка. Правильное определение стоимости поспособствует быстрой продаже объекта недвижимости.

Если цена будет слишком завышена, то вряд ли найдутся покупатели. Заниженная цена же, напротив, поспособствует убыткам продавца.

Законодательство устанавливает необходимость определения рыночной стоимости в следующих случаях:

  • при приватизации объекта;
  • в случае передачи надела в аренду;
  • при ипотеке физлиц;
  • в случае продажи объекта;
  • при оставлении объекта в роли залога;
  • при передаче объекта другому лицу на основании доверенности;
  • при заключении брачного договора;
  • при изъятии имущества;
  • при необходимости определения правильности выплаты налоговых взносов.

Соотношение с кадастровой стоимостью

Кадастровая стоимость подразумевает по собой цену, которую определяет государство после проведения собственной оценки. При назначении стоимости таким образом не учитываются какие-либо факторы, способные снизить качество земельного надела.

Государство при проведении оценки берет в расчет лишь вид разрешенного использования и квадратуру участка.

Рыночная стоимость объекта является более разумной, в отличие от кадастровой. Это связано с тем, что при назначении последней не учитываются какие-либо дополнительные факторы.

Можно привести простой пример. Даже истощенные почвы и плохая экологическая ситуация не могут повлиять на кадастровую стоимость земель. Из-за этого она во многих случаях превосходит рыночную.
В рыночную же стоимость, наоборот, включается наибольшее число показателей, способных оказать влияние на качество объекта.

Важно

Довольно большой процент покупателей оказывается не согласным с кадастровой стоимостью объектов, поскольку она бывает завышенной. В связи с этим, нередки случаи обращения в судебные инстанции по данной проблеме.

Какие принципы могут использоваться при проведении оценки рыночной стоимости:

  • цена зависит от полезности участка;
  • расценки связаны со спросом и предложением на аналогичные объекты на рынке;
  • стоимость определяется на основании целевого назначения объекта;
  • цены динамичны и могут изменяться с течением времени;
  • рыночная стоимость определяется эффективностью использования надела;
  • стоимость надела зависит от его расположения и внешних факторов.

Основная особенность кадастровой оценки ‒ классификация наделов по виду разрешенного использования:

  • для сельскохозяйственных наделов вне лесных массивов и поселений оценка проводится с использованием способа капитализации рентной прибыли;
  • для земель, которые расположены вне населенных пунктов, оценка осуществляется путем капитализации затрат, необходимых для поддержки природного потенциала, либо капитализации рентной прибыли;
  • для участков, расположенных в СНТ, ДНТ или поселениях, оценка проводится на основе анализа статистических данных или прочих способов глобальной оценки.

Законодательная база

Проведение оценки рыночной и кадастровой стоимости наделов осуществляется в 2019 году в соответствии с Законом №135-ФЗ.

Также к делу имеет отношение 66 статья из ЗК РФ, которая содержит основные нюансы, касающиеся оценки земли.

Читайте также:  Подключение к убер такси (uber) напрямую выплаты и лицензия

Оценка рыночной стоимости земельного участка

Оценку рыночной стоимости земельного участка можно провести как самостоятельно, так и обратиться для этой цели в специализированную фирму или к независимому оценщику.

Специалисты в этой области смогут взять на себя полную ответственность по вычислению соразмерной суммы. За их услуги придется уплатить определенное вознаграждение.

При самостоятельном расчете следует выбрать наиболее простой для себя способ. Всего существует несколько методов оценки рыночной стоимости, каждый из которых требует использования специальных формул. Рекомендуется применить сразу несколько методов, а затем сопоставить полученные результаты. Если они сильно разнятся, лучше воспользоваться помощью специалиста-оценщика.

Расчеты вполне может провести и человек, не имеющий специального образования в этой области. Но если есть сомнения в собственной компетенции, рекомендуется обратиться к специалистам.

Основные методы

Основные методы оценки рыночной стоимости земельных участков подразделяются на затратный, доходный и метод сравнения продаж.

Первые 2 подхода, в основном, связаны с определением прибыли, которую смог бы получить гражданин от ведения предпринимательской деятельности на участке.

Затратный

Он может применяться вместе с доходным. Данный метод учитывает вложения, которые необходимы для постройки капитального здания на земельном наделе.

Для возведения объекта кап. строительства обязательно потребуются определенные траты. Их следует вычесть из предполагаемой прибыли, таким образом определится стоимость земли.

Расчет потенциальных реальных доходов (ПРД) ведется по формуле: ПП ‒ З = ПРД, где:

  • ПП ‒ предполагаемая прибыль, которая может получиться благодаря ведению предпринимательской деятельности на участке;
  • З ‒ затраты для бизнесмена.

Из полученного значения ПРД следует вычесть допустимую величину рыночной стоимости надела. Для ее определения потребуется помощь специалистов. Однако можно попробовать и вычислить ее самостоятельно.

Для этого потребуется примерно оценить разницу доходов от ведения бизнеса на участке в будущем и тратами, которые понесет покупатель надела.

Данный метод может применяться и для наделов, которые обладают среднестатистической рентабельностью. К примеру, в отношении ИЖС. В данном случае значение З (затрат) должно быть выведено путем суммирования вложений владельца надела.

Доходный

Этот способ достаточно сложен для самостоятельного расчета. Он предполагает вычисление соразмерной суммы, которую допустимо попросить при реализации земли. Доходный метод целесообразно применять в том случае, если предполагается реализация земель с высокой рентабельностью.

Например:

  • в случае продажи участков, расположенных на территориях, где земля имеет высокую стоимость;
  • в случае оценки рыночной стоимости земель сельхозназначения, где можно вести предпринимательскую деятельность;
  • в случае оценки рыночной стоимости загородных земель, рассчитанных на привлечение туристов.

В любом случае прибыль, которую может получить покупатель-бизнесмен, существенно повлияет на стоимость надела.

Метод сравнения продаж

Данный подход имеет смысл применять в случае реализации типового объекта недвижимости. При его применении необходимо выявить цены аналогичных наделов, которые уже были ранее проданы в том же районе. Рекомендуется выбирать участки, максимально схожие по параметрам с тем, который необходимо продать.

Для расчетов удельной рыночной стоимости (Уд РС) по этому методу также можно воспользоваться формулой: Уд РС = (ЦУ1 + ЦУ2 + ЦУ3 + ЦУн)/ОПУ, где:

  • ЦУ1, ЦУ2, ЦУ3,… ЦУн ‒ стоимости выбранных участков земли;
  • ОПУ ‒ общая площадь наделов, выбранных для расчета.

Под удельной стоимостью в данном случае понимается цена 1 кв. метра участка в массиве. Основной нюанс заключается в необходимости подбора максимально схожих по параметрам участков.

Необходимые документы

  • Перечень требуемых документов зависит от того, куда именно будет подаваться отчет об оценке.
  • В общем случае потребуются следующие бумаги:
  • Могут потребоваться и дополнительные документы.

Отчет

Официальный отчет о рыночной стоимости какого-либо объекта недвижимости можно получить при обращении к специалистам, оказывающим подобные услуги. Данный документ предоставляется заявителю в виде справки, которая содержит информацию по произведенным расчетам.

Бумага обладает юридической силой в том случае, если ее составлял специалист или организация, обладающая соответствующей лицензией. 

Как же быть в случае самостоятельного проведения расчетов? В данном варианте также допускается личное аккуратное оформление отчета. Однако такой документ уже не будет иметь юридической силы. Он нужен скорее, как демонстративный материал для покупателей. К нему можно приложить документацию о расходах собственника.

Сколько стоит процедура?

Расходы по оценке берет на себя сторона, которая заказывает услугу. К примеру, тот человек, который имеет надел в собственности. Стоимость процедуры зависит от того, в какую организацию или к какому оценщику обращается заказчик.

Из каких составляющих складывается стоимость процедуры:

  • осмотр объекта оценщиком;
  • расходы на транспорт;
  • вознаграждение специалисту;
  • оплата иных трат.

Например, в случае выезда оценщика на участок процедура будет стоить 5000 рублей и выше. За оценку рыночной стоимости без выезда могут попросить около 3000 рублей.

Цифры могут варьироваться в зависимости от региона. Наиболее высокие цены наблюдаются в Москве и Санкт-Петербурге.

На видео о рыночной и кадастровой стоимости

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Источник: https://realtyurist.ru/zemelnyj-uchastok/ocenka-rynochnoj-stoimosti-zemelnogo-uchastka/

Оценка стоимости земельного участка

Энциклопедия МИП » Споры по недвижимости » Земельный участок » Оценка стоимости земельного участка

Оценка стоимости земельного участка необходима как для совершения сделок с участком, так и для целей налогообложения. Исходя из цели назначения выделяют два вида оценки стоимости земельных участков: кадастровую и рыночную стоимость.

При определении стоимости отчуждаемого участка могут приниматься во внимание следующие факторы:

  • 1) Самостоятельное исследование продавцом рынка спроса и предложения;
  • 2) Применение данных о кадастровой стоимости земельного участка;
  • 3) Заказ независимой оценки рыночной стоимости земли у профессионального оценщика.

Сочетание указанных факторов при определении условий договора позволит соблюсти баланс между интересами покупателя и продавца и сформировать реальную стоимость участка.

Оценка кадастровой стоимости земельного участка

Кадастровая стоимость земельных участков определяется в результате совершения комплекса действий по кадастровой оценке земель или по итогам судебных споров об оспаривании такой стоимости.

Определение кадастровой стоимости конкретных земельных участков необходимо для ведения кадастрового учета. Для земель каждой категории (земли сельских и городских поселений, сельскохозяйственные угодья вне черты поселений, иные категории) сформированы критерии и методы проведения оценки, которые основываются на классификации земель по цели назначения и типу функционального использования.

Перечни целевого назначения земель и виды их использования находятся в открытом доступе в земельном кадастре, а также в публичной карте на официальном сайте Росреестра.

Оценка земель для кадастровых целей осуществляется уполномоченным органом – Федеральным агентством кадастра в лице его региональных органов. Для выполнения конкретных работ Агентство имеет право привлекать оценщиков, обладающих полномочиями по оценке земель. Работа оценщиков оформляется путем размещения заказа на выполнение работ для государственных нужд в рамках контрактной системы.

После составления оценщиком отчета об определении кадастровой стоимости, указанный отчет направляется на проверку в территориальный орган Росреестра. По итогам этой проверки отчет направляется на утверждение в уполномоченный орган власти субъекта РФ.

Именно после утверждения отчета на уровне субъекта РФ и составления соответствующего акта, результаты кадастровой оценки земли приобретают юридическую силу и могут использоваться для целей налогообложения или расчета арендной платы за землю.

           

Кадастровая стоимость является публичной и открытой информацией. Сведения о кадастровой стоимость земельных размещаются в открытом доступе на сайте Росреестра. Заинтересованные лица могут узнать точную кадастровую стоимость участка через публичную карту Росреестра, либо запросить указанные сведения через территориальный орган Росреестра в электронной или письменной форме.

Оценка рыночной стоимости земельного участка

Если кадастровая стоимость земли имеет ключевое значение для целей налогообложения, то понятие рыночной стоимости земельного участка обладает важным практическим значением для субъектов земельных правоотношений.

Определение рыночной стоимости земельного участка необходимо для совершения с ним разрешенных видов сделок. Оценкой рыночной стоимости уполномочены заниматься профессиональные оценщики, действующие в рамках Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Под рыночной стоимостью понимается наиболее вероятная цена, за который оцениваемый объект может быть продан на открытом рынке. Эта определение включает в себя несколько сопутствующих обязательных факторов:

  • 1) Наличие конкурентного рынка оборота земли, так как его отсутствие приводит к искусственному ограничению спроса и предложения и напрямую влияет на ценовые характеристики объекта.
  • 2) Наличие у сторон необходимой информации в отношении объекта сделки. Для определения цены земельного стороны сделки должны обладать полной и достоверной информацией:
  • – о всех характеристиках земли,
  • – о наличии или отсутствии обременений и ограничений в пользовании участком.
  • 3) Отсутствие чрезвычайных обстоятельств, влияющих на свободу выбора субъектов сделки, а также на характеристики земельного участка, являющегося предметом правоотношения.
  • 4) Отсутствие принуждения к совершению сделки, когда обе стороны не обязаны ее осуществлять, а действуют в собственных интересах, основанных на своей воле.

Рыночную оценку земли не используют для целей налогообложения, однако ее можно применять в качестве доказательства в судебном споре об изменении кадастровой стоимости земли.

Самостоятельное исследование рынка спроса и предложения не всегда поможет определить настоящую рыночную цену, так как только оценщик обладает специальными навыками и квалификацией, чтобы учесть при  оценке массу сопутствующих факторов.

Процедура оценки рыночной стоимости земельного участка

В случае возникновения необходимости установления рыночной цены земельного участка, правообладатель самостоятельно выбирает независимого оценщика.

Выбор конкретного оценщика зависит только от желания заказчиков. На это решение может влиять наличие опыта оценщика, сложившаяся в регионе деловая репутация, а также иные факторы.

  Оценщик, выбранный для проведения работ, обязан заключить с заказчиков договор в простой письменной форме.

Совет

В договоре, помимо описания объекта оценки, необходимо согласовать размер вознаграждения на выполненную работу.

Общие правила получения независимой оценки рыночной стоимости земли включают в себя следующие этапы:

  • 1) Принятие правообладателем решения о проведении оценки;
  • 2) Выбор оценщика и заключение договора;
  • 3) Проведение работ по определению рыночной стоимости объекта;
  • 4) Составление итогового отчета;
  • 5) Подписание акта выполненных работ и сдача результата заказчику.

Результат работы оценщика может использоваться при согласовании условий договора о купле-продаже конкретного земельного участка, а также при оспаривании кадастровой стоимости участка.

Источник: https://advokat-malov.ru/zemelnyj-uchastok/ocenka-stoimosti-zemelnogo-uchastka.html

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector